Как проходит сдача
1. Оценка ставки
Смотрим квартиру, сравниваем с тем, что сейчас реально сдаётся в вашем доме и районе, а не с «хотелками» в объявлениях. Называем ставку, при которой квартира уйдёт за разумный срок, и ставку, при которой будет стоять.
2. Подготовка и фото
Подсказываем, что убрать, что докупить, что починить — чаще всего это мелочи, которые заметно влияют на скорость сдачи. Делаем фотографии при дневном свете, с правильных ракурсов, без «рыбьего глаза».
3. Реклама и звонки
Размещаем объявление на площадках, отвечаем на звонки и сообщения, отсеиваем тех, кто не подходит по вашим условиям: срок, состав жильцов, животные, курение.
4. Показы
Проводим показы сами, вам не нужно ездить на каждый. После показов передаём короткий отчёт: кто смотрел, что спрашивали, готовы ли к вашим условиям.
5. Проверка жильцов
Паспорт, место работы, наличие детей и животных, кто будет проживать фактически. Смотрим открытые источники — исполнительные производства, судебные дела. Кандидатов представляем вам, решение за вами.
6. Договор и передача
Подписываем договор найма, акт приёма-передачи с описью имущества, фотографиями состояния и показаниями счётчиков. Получаете плату за первый месяц и обеспечительный платёж.
От чего зависит ставка
- Расположение — метро пешком, район, транспорт.
- Дом — год постройки, лифт, консьерж, состояние подъезда, парковка.
- Состояние квартиры — ремонт, мебель, техника, сантехника. Свежий недорогой ремонт часто сдаётся лучше, чем дорогой, но уставший.
- Этаж и вид — первый и последний этажи традиционно дешевле, но многое зависит от дома.
- Сезон — спрос выше в конце лета и начале осени, ниже — в январе и мае.
- Готовность к условиям арендатора — животные, дети, регистрация, срок.
Точных цифр здесь не даём: ставка считается по конкретной квартире после осмотра. На рынке обычно завышенная ставка приводит к простою, который за месяц съедает больше, чем разница в цене за год.
Что нужно от вас
- Паспорт и документ о праве собственности (выписку из ЕГРН закажем сами).
- Согласие всех сособственников, если квартира в долевой или совместной собственности; согласие супруга, если куплена в браке.
- Нотариальная доверенность, если сдаёте от имени родственника.
- Если квартира в ипотеке — проверьте условия кредитного договора: банки часто требуют уведомления или согласия на сдачу.
- Ваши условия по жильцам, сроку, залогу, оплате коммунальных услуг.
Договор, который защищает собственника
Договор найма квартиры регулируется главой 35 ГК РФ. Пункты, которые мы прописываем в интересах собственника:
- срок найма и порядок продления; чаще всего — 11 месяцев с пролонгацией, чтобы не регистрировать обременение;
- обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ: из чего может удерживаться, как и когда возвращается;
- кто оплачивает коммунальные услуги, счётчики, интернет; капремонт остаётся на собственнике по закону;
- запрет поднайма и передачи ключей третьим лицам;
- состав проживающих и порядок посещения квартиры собственником;
- порядок досрочного расторжения — с учётом ст. 687 ГК РФ, где у нанимателя есть право расторгнуть договор с предупреждением, а у наймодателя — судебный порядок по перечню оснований;
- акт приёма-передачи и опись как приложения к договору.
Разбор каждого пункта — на странице договор найма и аренды.
Страховка
Рекомендуем застраховать отделку, имущество и гражданскую ответственность перед соседями — залив снизу обходится дороже, чем годовая страховка. Полис оформляет собственник, страховую и условия выбираете вы; мы подскажем, на что смотреть в договоре страхования, чтобы сдача в наём не стала основанием для отказа в выплате.
Налоги
Доход от сдачи квартиры облагается налогом. Варианты для собственника-физлица:
- НДФЛ по декларации 3-НДФЛ — по общей прогрессивной шкале (для большинства доходов от аренды это 13%, при доходе выше порога ставка растёт);
- налог на профессиональный доход (самозанятость) — 4% с доходов от физических лиц и 6% от юридических, при годовом лимите дохода; сдавать жилые помещения в этом режиме можно;
- ИП на упрощённой системе — если квартир несколько и есть другие доходы.
Какой режим выгоднее, зависит от суммы и от того, есть ли у вас другие доходы. Расчёт по конкретному случаю уточняйте у бухгалтера или в налоговой; мы говорим только о том, какой вариант обычно выбирают собственники в похожей ситуации.
После заселения
Если не хотите общаться с жильцами по поводу протекающего крана и переносов оплаты — передайте квартиру в управление: мы будем принимать платежи, решать бытовые вопросы и присылать отчёты. Если решите не сдавать, а продать — поможем с продажей квартиры. Посуточный формат — отдельная история со своими правилами, о ней здесь.