Сколько стоит сдать квартиру через вас?

Комиссия обсуждается индивидуально и зависит от квартиры и объёма работы. На рынке обычно услугу оплачивает либо собственник, либо арендатор — как будет в вашем случае, договариваемся заранее и фиксируем письменно.

Как быстро вы сдадите квартиру?

При адекватной ставке и нормальном состоянии — обычно в течение одной-двух недель. Если квартира «стоит» дольше, чаще всего дело в ставке или в фото, и мы это обсуждаем открыто.

Вы проверяете жильцов?

Да: паспорт, занятость, состав семьи, открытые источники по долгам и судам. Итоговое решение принимаете вы, мы даём информацию и рекомендацию.

Нужно ли мне присутствовать на показах?

Нет, показы проводим сами. Вы присутствуете только на подписании договора, либо выдаёте нотариальную доверенность, если находитесь в другом городе.

Какой залог брать с жильцов?

На рынке обычно берут обеспечительный платёж в размере месячной платы. В договоре прописываем, из чего он может быть удержан и когда возвращается, чтобы не спорить при выезде.

Что делать, если жилец перестал платить?

Сначала — письменное требование и переговоры, чаще всего вопрос решается. Если нет, по ст. 687 ГК РФ наймодатель вправе требовать расторжения договора в суде. Правильно составленный договор и акт заметно упрощают этот процесс.

Нужно ли платить налог со сдачи квартиры?

Да. Самые распространённые варианты — НДФЛ по декларации или самозанятость с налогом 4% или 6%. Что выгоднее в вашем случае, уточните у бухгалтера или в налоговой.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру?

Обычно да, но условия кредитного договора могут требовать уведомления или согласия банка. Проверьте свой договор до размещения объявления.

Сдать квартиру в Москве быстро и надёжно

Как проходит сдача

1. Оценка ставки

Смотрим квартиру, сравниваем с тем, что сейчас реально сдаётся в вашем доме и районе, а не с «хотелками» в объявлениях. Называем ставку, при которой квартира уйдёт за разумный срок, и ставку, при которой будет стоять.

2. Подготовка и фото

Подсказываем, что убрать, что докупить, что починить — чаще всего это мелочи, которые заметно влияют на скорость сдачи. Делаем фотографии при дневном свете, с правильных ракурсов, без «рыбьего глаза».

3. Реклама и звонки

Размещаем объявление на площадках, отвечаем на звонки и сообщения, отсеиваем тех, кто не подходит по вашим условиям: срок, состав жильцов, животные, курение.

4. Показы

Проводим показы сами, вам не нужно ездить на каждый. После показов передаём короткий отчёт: кто смотрел, что спрашивали, готовы ли к вашим условиям.

5. Проверка жильцов

Паспорт, место работы, наличие детей и животных, кто будет проживать фактически. Смотрим открытые источники — исполнительные производства, судебные дела. Кандидатов представляем вам, решение за вами.

6. Договор и передача

Подписываем договор найма, акт приёма-передачи с описью имущества, фотографиями состояния и показаниями счётчиков. Получаете плату за первый месяц и обеспечительный платёж.

От чего зависит ставка

Расположение — метро пешком, район, транспорт.
Дом — год постройки, лифт, консьерж, состояние подъезда, парковка.
Состояние квартиры — ремонт, мебель, техника, сантехника. Свежий недорогой ремонт часто сдаётся лучше, чем дорогой, но уставший.
Этаж и вид — первый и последний этажи традиционно дешевле, но многое зависит от дома.
Сезон — спрос выше в конце лета и начале осени, ниже — в январе и мае.
Готовность к условиям арендатора — животные, дети, регистрация, срок.

Точных цифр здесь не даём: ставка считается по конкретной квартире после осмотра. На рынке обычно завышенная ставка приводит к простою, который за месяц съедает больше, чем разница в цене за год.

Что нужно от вас

Паспорт и документ о праве собственности (выписку из ЕГРН закажем сами).
Согласие всех сособственников, если квартира в долевой или совместной собственности; согласие супруга, если куплена в браке.
Нотариальная доверенность, если сдаёте от имени родственника.
Если квартира в ипотеке — проверьте условия кредитного договора: банки часто требуют уведомления или согласия на сдачу.
Ваши условия по жильцам, сроку, залогу, оплате коммунальных услуг.

Договор, который защищает собственника

Договор найма квартиры регулируется главой 35 ГК РФ. Пункты, которые мы прописываем в интересах собственника:

срок найма и порядок продления; чаще всего — 11 месяцев с пролонгацией, чтобы не регистрировать обременение;
обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ: из чего может удерживаться, как и когда возвращается;
кто оплачивает коммунальные услуги, счётчики, интернет; капремонт остаётся на собственнике по закону;
запрет поднайма и передачи ключей третьим лицам;
состав проживающих и порядок посещения квартиры собственником;
порядок досрочного расторжения — с учётом ст. 687 ГК РФ, где у нанимателя есть право расторгнуть договор с предупреждением, а у наймодателя — судебный порядок по перечню оснований;
акт приёма-передачи и опись как приложения к договору.

Разбор каждого пункта — на странице договор найма и аренды.

При сроке найма от одного года обременение регистрируется в Росреестре, заявление подаётся не позднее месяца после подписания (ст. 674 ГК РФ, 218-ФЗ). Договор на срок до года регистрировать не нужно.

Страховка

Рекомендуем застраховать отделку, имущество и гражданскую ответственность перед соседями — залив снизу обходится дороже, чем годовая страховка. Полис оформляет собственник, страховую и условия выбираете вы; мы подскажем, на что смотреть в договоре страхования, чтобы сдача в наём не стала основанием для отказа в выплате.

Налоги

Доход от сдачи квартиры облагается налогом. Варианты для собственника-физлица:

НДФЛ по декларации 3-НДФЛ — по общей прогрессивной шкале (для большинства доходов от аренды это 13%, при доходе выше порога ставка растёт);
налог на профессиональный доход (самозанятость) — 4% с доходов от физических лиц и 6% от юридических, при годовом лимите дохода; сдавать жилые помещения в этом режиме можно;
ИП на упрощённой системе — если квартир несколько и есть другие доходы.

Какой режим выгоднее, зависит от суммы и от того, есть ли у вас другие доходы. Расчёт по конкретному случаю уточняйте у бухгалтера или в налоговой; мы говорим только о том, какой вариант обычно выбирают собственники в похожей ситуации.

После заселения

Если не хотите общаться с жильцами по поводу протекающего крана и переносов оплаты — передайте квартиру в управление: мы будем принимать платежи, решать бытовые вопросы и присылать отчёты. Если решите не сдавать, а продать — поможем с продажей квартиры. Посуточный формат — отдельная история со своими правилами, о ней здесь.

Сдать квартиру в Москве