Можно ли открыть магазин или кафе в квартире на первом этаже?

Только после перевода помещения в нежилой фонд с отдельным входом и соблюдением требований ЖК РФ. Использовать жилое помещение под торговлю или общепит нельзя, договор аренды под такую деятельность несёт риски для обеих сторон.

Чем ПСН отличается от офиса?

Помещение свободного назначения не имеет узкой специализации: там можно разместить офис, услуги, шоурум, медицинский кабинет — в пределах того, что допускают нормы и документы здания. Обычно у ПСН есть отдельный вход и витрина.

Нужно ли регистрировать договор аренды помещения?

Да, если срок от одного года. Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно, но для некоторых лицензий (например, розничная продажа алкоголя) нужен именно зарегистрированный договор от года.

Кто платит за ремонт помещения?

По ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт — арендодатель, текущий — арендатор, если договор не предусматривает иного. Отделку под свой бизнес обычно делает арендатор, компенсируя это арендными каникулами.

Что делать, если собственник продаёт помещение?

Аренда сохраняется: по ст. 617 ГК РФ новый собственник становится арендодателем на прежних условиях. Важно, чтобы договор был зарегистрирован при сроке от года.

Можно ли сдать часть арендуемого помещения другому бизнесу?

Только с письменного согласия арендодателя (ст. 615 ГК РФ). Если планируете это, право субаренды лучше прописать сразу в договоре.

Сколько стоят ваши услуги по подбору помещения?

Комиссия обсуждается индивидуально и зависит от объекта и объёма работы. Фиксируем размер и порядок оплаты письменно до начала подбора.

Аренда коммерческих помещений в Москве

С какими помещениями работаем

Торговые помещения

Стрит-ритейл на первых этажах, площади в торговых центрах, павильоны. Главное — трафик, витрина, отдельный вход и возможность разместить вывеску.

Помещения свободного назначения

ПСН — универсальный формат под услуги, офис с приёмом клиентов, шоурум, медицину или образование. Уточняем, какая деятельность реально допустима по документам и нормам.

Склады

От небольших боксов до площадей в складских комплексах. Высота, нагрузка на пол, ворота, пандус, температурный режим, подъезд для фур и охрана.

Общепит и производство

Отдельные требования к вентиляции, мощности, канализации, зоне разгрузки и согласованиям. Проверяем, что помещение в принципе пригодно, до того как вы вложитесь в проект.

Что проверяем до сделки

В коммерческой аренде ошибка в документах стоит дороже, чем в жилой: вы вкладываете деньги в ремонт и оборудование, а потом выясняется, что помещение нельзя использовать под вашу деятельность. Поэтому проверка идёт раньше переговоров о ставке.

Назначение по ЕГРН — помещение должно быть нежилым. Квартира на первом этаже «под офис» без перевода в нежилой фонд — это риск предписаний и расторжения.
Право арендодателя — собственность или аренда. При субаренде обязательно письменное согласие собственника (ст. 615 ГК РФ).
Обременения — ипотека, аресты, действующие договоры аренды. Если помещение в залоге у банка, обычно кредитный договор требует согласия залогодержателя на сдачу в аренду; без него договор могут оспорить.
Перепланировки — если фактическая планировка не совпадает с техпаспортом, узаконивать её будет либо собственник, либо вы, и лучше знать это заранее.
Мощности и инженерия — выделенная электрическая мощность, вентиляция, водоснабжение и канализация подходят ли под ваш бизнес. Это фиксируем в договоре, а не на словах.
Часть помещения — если арендуете не всё помещение, а часть, и срок от года, для регистрации договора часть ставится на кадастровый учёт: нужен технический план.

Для розничной продажи алкоголя лицензия выдаётся только при договоре аренды на срок не менее года, зарегистрированном в Росреестре. Это надо учитывать при выборе срока — договор на 11 месяцев здесь не подойдёт.

Как проходит подбор

1. Требования бизнеса

Формат, площадь, зонирование, мощность, трафик, парковка, зона разгрузки, часы работы, бюджет с учётом всех расходов и срок аренды.

2. Подборка и предварительная проверка

Отбираем варианты, уточняем у арендодателя назначение, актуальность, реальную ставку, что включено. Присылаем сравнительную таблицу с полной стоимостью, а не только базовой ставкой.

3. Осмотры

Смотрим помещение вместе с вами, при необходимости — с вашим технологом или строителем. Проверяем состояние коммуникаций, входные группы, возможность вывески, соседей.

4. Переговоры

Ставка, арендные каникулы на ремонт, индексация, обеспечительный платёж, право досрочного выхода, судьба неотделимых улучшений, разрешение на субаренду части площади, если нужно.

5. Документы и договор

Заказываем выписку из ЕГРН, проверяем документы арендодателя, готовим договор и передаточный акт. При сроке от года сопровождаем регистрацию в Росреестре.

Особенности договора

Договор аренды нежилого помещения регулируется главой 34 ГК РФ. На что смотрим особенно внимательно:

Срок и регистрация. От одного года — регистрация в Росреестре, договор считается заключённым с момента регистрации. Бессрочный — прекращается уведомлением за три месяца (ст. 610 ГК РФ), что неудобно, если вы вложились в ремонт.
Цель использования. Прописываем конкретный вид деятельности, чтобы арендодатель не мог предъявить претензии за «использование не по назначению».
Арендная плата и индексация. По ст. 614 ГК РФ пересмотр по соглашению — не чаще раза в год, если договор не говорит иного. Формула индексации должна быть однозначной.
Неотделимые улучшения. По ст. 623 ГК РФ компенсируются арендатору, если сделаны с согласия арендодателя и договор не предусматривает иного. Договариваемся о порядке согласования и компенсации.
Досрочное расторжение. Основания для суда — в ст. 619 и 620 ГК РФ; право на односторонний отказ надо прописывать отдельно, с понятным сроком уведомления и последствиями по обеспечительному платежу.
Возврат помещения. По ст. 622 ГК РФ возвращается в состоянии, в котором получено, с учётом нормального износа. Передаточный акт с фотографиями — обязателен.
Смена собственника. По ст. 617 ГК РФ продажа помещения не прекращает аренду; новый собственник принимает договор на прежних условиях. Это защищает арендатора, но только если договор зарегистрирован или новый собственник о нём знал.

Для собственников помещений

Если вы владеете коммерческим помещением и хотите его сдать, поможем определить ставку по текущему рынку, найти арендатора с подходящим профилем, проверить его платёжеспособность и подготовить договор, который защищает от простоев и невыплат. Стоимость услуги зависит от объекта, обсуждается после осмотра.

Нужен именно офис — смотрите отдельную страницу про аренду офисов. Подробно про пункты договора — здесь. Что мы делаем и как устроена работа агентства — на странице о компании.