Чем ваше управление отличается от «доверительного управления» по ГК РФ?

Договор доверительного управления по главе 53 ГК РФ требует регистрации в Росреестре и подходит для крупных активов. Для квартир используем агентский договор или поручение с доверенностью: вы остаётесь собственником и стороной договора найма, мы действуем от вашего имени.

Сколько стоит управление квартирой?

Обычно вознаграждение считается как доля от арендной платы; точный размер зависит от квартиры и объёма поручений и обсуждается после осмотра. Поиск жильцов и текущее управление оплачиваются раздельно.

Кому платят жильцы — вам или мне?

Как выберете. Можно настроить платежи напрямую вам, а мы контролируем поступления; можно через нас с ежемесячным перечислением и отчётом.

Что если жильцы что-то сломают?

Ущерб фиксируем по акту и фотографиям, удерживаем из обеспечительного платежа по условиям договора найма. Если суммы залога недостаточно — предъявляем требование жильцам, при необходимости готовим документы для суда.

Могу ли я расторгнуть договор управления?

Да, по письменному уведомлению за срок, указанный в договоре. Доверенность можно отозвать в любой момент. Договор найма с жильцами при этом продолжает действовать — вы просто становитесь их прямым контактом.

Кто платит налоги с аренды?

Собственник. Мы передаём все данные о поступлениях для декларации или чеков самозанятого, но налоговых обязанностей на себя не берём.

Нужно ли мне приезжать в Москву для оформления?

Не обязательно. Договор можно подписать удалённо, а доверенность оформить у нотариуса по месту вашего нахождения.

Доверительное управление квартирой в Москве

Кому это нужно

Собственникам, которые уехали в другой город или страну, а квартира в Москве осталась.
Тем, у кого две-три и больше квартир, и общение с жильцами превратилось в вторую работу.
Людям, которые получили квартиру в наследство и не хотят разбираться в аренде.
Занятым собственникам, для которых звонок «у нас потёк кран» в десять вечера — лишняя нагрузка.

Что входит в управление

Поиск и смена жильцов

Оценка ставки, фото, объявление, показы, проверка кандидатов, договор найма, заселение по акту. При выезде — приёмка квартиры, расчёт по залогу, поиск следующих жильцов без простоя.

Платежи

Контроль поступления арендной платы, напоминания, работа с задержками. Оплата коммунальных услуг и передача показаний счётчиков, если вы это поручаете нам.

Бытовые вопросы

Вызов сантехника, электрика, мастера по технике. Мелкий ремонт — в пределах согласованного с вами лимита, крупные расходы — только после вашего одобрения.

Отчётность

Ежемесячный отчёт: что получено, что потрачено, состояние квартиры, обращения жильцов. Плановые осмотры квартиры с фотофиксацией.

Как оформляется

Здесь важна одна юридическая деталь. «Доверительное управление» в строгом смысле — это договор по главе 53 ГК РФ, при котором передача недвижимости в управление регистрируется в Росреестре (ст. 1017 ГК РФ), а управляющий действует от своего имени с пометкой «Д.У.». Для одной-двух квартир это избыточно и дорого.

Поэтому на практике управление квартирой оформляют агентским договором (глава 52 ГК РФ) или договором поручения с доверенностью. Собственник остаётся стороной договора найма, а агентство действует от его имени и в его интересах: ищет жильцов, подписывает договор по доверенности, принимает платежи, решает бытовые вопросы. Какой вариант выбрать — зависит от того, находитесь вы в Москве или нет, и от того, какие действия хотите поручить.

Деньги от жильцов могут поступать напрямую вам, а мы только контролируем платежи, — либо через нас с ежемесячным перечислением и отчётом. Выбираете вы, прописываем в договоре.

Порядок работы

1. Осмотр и условия

Смотрим квартиру, обсуждаем ставку, требования к жильцам, лимит на мелкий ремонт без согласования, порядок передачи денег и отчётов.

2. Договор с собственником

Подписываем агентский договор или договор поручения, при необходимости оформляем доверенность. Принимаем квартиру по акту с описью имущества и фотографиями.

3. Сдача

Готовим квартиру, размещаем объявление, проводим показы, проверяем жильцов, подписываем договор найма по ст. 671–688 ГК РФ, заселяем по акту.

4. Текущая работа

Контролируем платежи, решаем бытовые вопросы, раз в несколько месяцев осматриваем квартиру, следим за сроком договора и вовремя продлеваем или ищем новых жильцов.

5. Отчёт

Раз в месяц присылаем отчёт с движением денег и состоянием квартиры. Крупные решения — ремонт, смена ставки, выселение — только с вашего согласия.

Что остаётся на собственнике

Налоги с дохода от аренды: НДФЛ по декларации или режим самозанятого. Мы даём данные для отчётности, но налог платите вы.
Страхование квартиры и ответственности перед соседями — оформляете на своё имя, мы подскажем, на что смотреть.
Капитальный ремонт и крупная замена техники — по закону это обязанность наймодателя (ст. 681 ГК РФ), мы организуем, вы оплачиваете.
Решения о ставке, смене жильцов и расторжении договора найма.

Оплата и контроль

Вознаграждение за управление обычно считается как доля от полученной арендной платы, размер зависит от квартиры и объёма поручений — обсуждается после осмотра. Плата за первичный поиск жильцов и за текущее управление — это разные вещи, и в договоре они разделены.

Как контролировать нас: каждый платёж и расход виден в отчёте, все договоры найма — в вашем распоряжении, доверенность можно отозвать в любой момент, договор управления расторгается по уведомлению за срок, который мы зафиксируем письменно. Если жильцы платят напрямую вам, вы видите деньги раньше, чем мы.

Когда управление не нужно

Если вы живёте рядом, у вас одна квартира и адекватные жильцы на долгий срок — платить за управление нет смысла. Достаточно один раз правильно сдать квартиру с нормальным договором. Управление окупается, когда квартир несколько, вы далеко или сдаёте посуточно — но у посуточного формата своя экономика и свои правила.

Как правильно составить договор найма — на странице договор аренды. Вопросы — по телефону +7 968 593-77-77.

Доверительное управление квартирой