Найм или аренда — это не одно и то же
В быту говорят «аренда квартиры», но в законе это два разных договора. Если квартиру снимает человек — это договор найма жилого помещения по главе 35 ГК РФ. Если жильё снимает компания для проживания сотрудников — это аренда по главе 34, а использовать квартиру можно только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ). Офисы, магазины, склады — всегда аренда.
Разница не формальная: у нанимателя-гражданина больше защиты по закону, а правила расторжения и продления отличаются. Ниже — сравнение по главным пунктам.
| Условие | Найм квартиры (гл. 35) | Аренда помещения (гл. 34) |
|---|---|---|
| Кто снимает | Только гражданин | Юрлицо, ИП или гражданин |
| Форма | Письменная (ст. 674) | Письменная, один документ (ст. 651) |
| Максимальный срок | 5 лет; если не указан — 5 лет (ст. 683) | Не ограничен; не указан — бессрочно (ст. 610) |
| Регистрация | Обременение при сроке от 1 года (ст. 674) | Договор при сроке от 1 года (ст. 651) |
| Изменение платы | Только по договору (ст. 682) | По соглашению не чаще раза в год (ст. 614) |
| Расторжение нанимателем | В любое время, предупредив за 3 месяца (ст. 687) | Через суд или по условиям договора (ст. 620) |
| Расторжение собственником | Через суд по перечню оснований (ст. 687) | Через суд по перечню оснований (ст. 619) |
Что обязательно в договоре найма квартиры
- Стороны: паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также все граждане, которые будут постоянно проживать (ст. 677 ГК РФ). Вселять других взрослых можно только с согласия наймодателя, детей — без согласия.
- Объект: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат. Сдаётся только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 673).
- Основание права наймодателя: реквизиты выписки из ЕГРН или документа-основания. Это защищает нанимателя от «сдачи чужой квартиры».
- Срок: конкретная дата начала и окончания. Договор до года — краткосрочный, к нему не применяются правила о преимущественном праве, временных жильцах и поднайме, если договор не говорит иного.
- Плата: размер, срок и способ внесения, кто платит коммунальные услуги, интернет, взносы на капремонт. Порядок изменения ставки — если его нет, менять её в одностороннем порядке нельзя.
- Обеспечительный платёж: размер, из чего может удерживаться, срок возврата после выезда. Это ст. 381.1 ГК РФ, а не «плата за последний месяц».
- Обязанности по ремонту: по ст. 681 текущий ремонт — на нанимателе, капитальный — на наймодателе, но договор может распределить иначе.
- Порядок расторжения: сроки уведомления, последствия для залога, порядок передачи квартиры обратно.
- Акт приёма-передачи с описью имущества, показаниями счётчиков и фотографиями — как приложение.
Регистрация обременения при сроке от года
Сам договор найма нигде не регистрируется, но если срок — год и больше, в ЕГРН регистрируется обременение права собственности (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Заявление в Росреестр подаётся не позднее месяца со дня заключения договора (ст. 51 закона 218-ФЗ). За нарушение срока предусмотрена административная ответственность.
Именно поэтому большинство договоров в Москве подписывают на 11 месяцев с автоматическим продлением. Это законно и удобно, но нанимателю стоит понимать: краткосрочный договор не даёт преимущественного права на продление, а собственнику — что при неоплате основанием для расторжения будет пропуск платежа более двух раз, а не шесть месяцев долга, как при долгосрочном найме.
Расторжение: как это работает по закону
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). На практике стороны прописывают другой срок уведомления — чаще месяц. Суды относятся к таким условиям по-разному, поэтому надёжнее оформить досрочный выезд соглашением сторон, а не спорить, чей срок главнее.
Наймодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке не может — только через суд и по основаниям п. 2 ст. 687: неоплата (шесть месяцев при долгосрочном найме, более двух раз при краткосрочном), разрушение или порча помещения, использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей. Суд при этом может дать нанимателю до года на устранение нарушений. Именно поэтому собственнику так важна проверка жильцов на входе, а не надежда на быстрое выселение.
Договор аренды нежилого помещения
Здесь свобода договора шире, и большинство защит надо прописывать самим:
- Предмет и цель: адрес, кадастровый номер, площадь, конкретная деятельность, под которую сдаётся помещение.
- Плата: размер — обязательное условие для зданий и помещений (ст. 654 ГК РФ); без него договор не считается заключённым. Состав платы: базовая ставка, эксплуатационные расходы, коммунальные, НДС.
- Срок и регистрация: от года — регистрация в Росреестре, договор для третьих лиц действует с момента регистрации.
- Индексация: формула и периодичность; без прямого условия — не чаще раза в год и только по соглашению.
- Односторонний отказ: по ст. 619 и 620 ГК РФ расторжение через суд, поэтому право выйти из договора уведомлением прописывается отдельно.
- Улучшения: неотделимые компенсируются арендатору, если сделаны с согласия арендодателя и договор не предусматривает иного (ст. 623).
- Субаренда: только с письменного согласия арендодателя (ст. 615).
- Передача и возврат: передаточный акт (ст. 655), состояние при возврате с учётом нормального износа (ст. 622).
Где чаще всего ошибаются
- Подписывает не собственник, а «родственник» без доверенности — договор не защищает ни одну из сторон.
- Нет акта и описи — при выезде спор о залоге почти гарантирован.
- Залог назван «оплатой последнего месяца» — тогда его нельзя удержать за ущерб.
- Не указано, кто платит за капремонт и за поверку счётчиков.
- В договоре аренды нет права одностороннего отказа — выйти можно только через суд.
- Договор на год и больше, а обременение не зарегистрировано.
Мы составляем договоры под конкретную сделку и проверяем чужие — присланные собственником, арендодателем или другим агентством. Стоимость зависит от объекта и объёма правок, обсуждается заранее. Для сделок по найму квартиры, сдаче, аренде офиса и помещений, которые сопровождаем мы, договор входит в услугу.