Договор найма читают редко: подписание обычно происходит на кухне, с ключами на столе и деньгами в руках. Между тем именно в этом документе решается, вернут ли вам залог, могут ли поднять плату через два месяца и что будет, если квартиру продадут. Ниже — двенадцать пунктов, которые стоит проверить, и формулировки, которых стоит опасаться. Чек-лист рассчитан на обе стороны: нанимателю он помогает не подписать лишнего, собственнику — не пропустить нужного.
1. Кто подписывает
Со стороны наймодателя должен быть собственник по выписке из ЕГРН или его представитель по нотариальной доверенности с правом сдавать в наём. Никакие «муж собственницы», «сын» и «управляющий» без доверенности не подходят. Проверьте, что паспортные данные в договоре совпадают с паспортом, а ФИО — с выпиской. Если собственников несколько, все подписывают или дают письменное согласие.
Со стороны нанимателя по главе 35 ГК РФ выступает гражданин. Если снимает компания для сотрудников — это уже договор аренды, а не найма, и правила другие.
2. Что именно снимаете
Адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат. Если снимаете комнату — какую именно и что из мест общего пользования доступно. Мебель и техника — в описи к акту, а не «квартира с мебелью».
3. Срок
Дата начала и окончания. Если срок не указан, договор найма считается заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ) — не все собственники об этом знают. Договор до года — краткосрочный; от года — требует регистрации обременения в Росреестре в течение месяца (ст. 674 ГК РФ). На практике подписывают на 11 месяцев с условием о продлении — проверьте, как именно оно сформулировано: автоматически, по уведомлению или по новому договору.
4. Плата и что в неё входит
Сумма цифрами и прописью, дата платежа, способ: наличными под расписку или переводом на указанный счёт. Отдельно — коммунальные услуги: всё платит наниматель, только счётчики или ничего. Взносы на капремонт по закону — обязанность собственника, но некоторые вписывают их нанимателю.
5. Обеспечительный платёж
Его называют залогом, депозитом, страховым взносом — юридически это обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ. Проверьте три вещи: сумму, перечень удержаний (ущерб имуществу, долг по плате и коммуналке, штрафы по договору) и срок возврата после передачи квартиры по акту. Плохая формулировка: «залог не возвращается при досрочном расторжении» — она превращает обеспечение в штраф и часто оспаривается. Хорошая: «возвращается в течение N дней после подписания акта возврата за вычетом документально подтверждённых удержаний».
6. Кто живёт в квартире
Все постоянно проживающие указываются в договоре (ст. 677 ГК РФ). Вселение других взрослых — с согласия наймодателя, детей — без согласия. Если вы снимаете с партнёром, впишите обоих: иначе при конфликте второй человек формально живёт в квартире без основания.
7. Ремонт и поломки
По ст. 681 ГК РФ текущий ремонт — на нанимателе, капитальный — на наймодателе, если договором не установлено иное. Проблема в том, что «текущий» и «капитальный» — растяжимые понятия. Хороший договор говорит конкретно: замена лампочек, смесителя, мелкий ремонт мебели — наниматель; замена стиральной машины, холодильника, труб, окон — собственник. Отдельно — что делать при аварии: кто вызывает мастера, за чей счёт, в какой срок.
8. Посещение квартиры собственником
Право собственника на осмотр должно быть, но с условиями: периодичность (например, не чаще раза в месяц), предварительное согласование времени, присутствие нанимателя. Формулировка «наймодатель вправе посещать квартиру в любое время» — красный флаг.
9. Расторжение
Здесь чаще всего расходятся закон и договор. По ст. 687 ГК РФ наниматель может расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив за три месяца; наймодатель — только через суд и по основаниям: неоплата, порча жилья, использование не по назначению, нарушение прав соседей. В договорах обычно пишут «уведомление за 30 дней для обеих сторон». Для нанимателя это удобнее, чем три месяца; для собственника такой пункт спорный, поскольку выселять по нему без суда всё равно нельзя. Практический совет: если расстаётесь досрочно — подписывайте соглашение о расторжении с актом и расчётом по залогу, а не спорьте, чей срок главнее.
10. Продажа квартиры
По ст. 675 ГК РФ смена собственника не прекращает договор найма: покупатель становится наймодателем на прежних условиях. Пункт «в случае продажи квартиры наниматель обязуется освободить её в течение 14 дней» противоречит закону, но психологически давит. Знайте свои права и не подписывайте лишнего.
11. Акт приёма-передачи
Без акта договор наполовину бесполезен. В акте — показания счётчиков, опись мебели и техники с состоянием, дефекты (царапина на столе, скол на плитке), количество ключей, фотографии. Акт подписывается в день заселения и в день выезда. Если собственник «не любит формальности» — сделайте фото сами и отправьте ему в мессенджер с датой.
12. Приложения и расписки
Каждая передача денег — расписка или перевод с назначением «плата за найм за октябрь». Копия договора с подписями — у каждой стороны. Доверенность представителя — копия к договору. Опись — как приложение с подписями.
Что должно насторожить
- Отказ показать выписку из ЕГРН или паспорт — «зачем вам, я же собственник».
- Просьба перевести деньги до подписания «чтобы забронировать».
- Договор без срока, без суммы залога или с пустыми полями «заполним потом».
- Пункт о штрафах за всё подряд при отсутствии обязанностей собственника.
- Требование отдельной платы «за агента», о которой не было речи, прямо на подписании.
Что делать, если договор уже подписан
Условия, ухудшающие положение нанимателя по сравнению с законом, суд может признать недействительными, но идти в суд из-за квартиры мало кто хочет. Практичнее предложить собственнику дополнительное соглашение с уточнёнными пунктами — большинство соглашается, потому что им тоже нужна определённость. Если сомневаетесь в тексте, отдайте его на проверку до подписания: это быстрее и дешевле, чем спор о залоге через год.
Как найти квартиру и не нарваться на «не-собственника» — в соседней инструкции по найму. Собственникам — порядок сдачи с проверкой жильцов и договором.